某市中心城区综合体转让

某商业综合体整体转让

一、基本情况

某市某商业综合体（下称：拟转让综合体，）地址为某市市经济技术开发区核心地段，由某市某开发有限公司（下称：开发方）建设、开发，并由开发方设立某市某管理有限公司（下称：运营方）进行运营管理。

拟转让综合体目前作为某市经开区内唯一的中型商业综合体在实际运营，业态包括商超、餐饮、影院、酒店等。

拟转让综合体于2019年建成交付使用。

（一）拟转让综合体及附属建筑物构成及面积情况

1、拟转让综合体主体建筑面积（地上）

（1）规划建设面积32000平米；

（2）商场营运面积约20000平米；

商场内设有约1000平米中庭，中庭有顶，与商场部分一体化装修，此中庭原规划为敞开式露天中庭广场，后改建为封闭内广场，其面积未计入营运面积中。

（3）未计入规划面积的已建成房产面积约1000平米；

拟转让综合体在顶楼露天部分，按与商场外立面一致的风格，建设了部分办公用房，这部分房产未计入规划面积和商场营运面积。相关房产已进行装修，目前主要由开发方作为办公用房使用。

2、拟转让综合体主体建筑面积（地下）

地下车库及附属设施面积13000至14000平米，共规划有车位360个；

3、拟转让综合体户外可用面积（户外）

（1）门前露天广场面积约7000平米（规划红线内，可供营运使用）；

（2）拟转让综合体西侧露天停车场面积约6000平米（已做硬化，未建车位）；

（二）拟转让综合体其附属建筑物面积

拟转让综合体前期已售商铺及商办公寓面积约12000平米（其中公寓共120套，目前由购买人作为酒店整体运营）

二、拟转让综合体现有商业运营收支情况

（一）拟转让综合体现有房租收入

拟转让综合体现有招商率约70%，目前外包专业公司统一营运。考虑广场建成时间较短，有前期招商优惠及商户免租装修期等因素，目前年租金收入约500至600万元。

拟转让综合体现有租金水平在某市城区同规模商场中为中下水平，较为优惠。

（三）拟转让综合体现有运营支出

广场水、电、物业维修养护及运营团队综合支出约120万元。

三、拟转让综合体地点及区位分析

拟转让综合体位于某市经济技术开发区内，某市经开区创立已有30年，是国内最早的经开区之一，目前已经完全融入某市市区范围。

拟转让综合体周边一公里内，有住宅小区4个，其中已经交付居住2个，周边小区均价根据建成年代和建设成本等大体在10000至14000元/平米。

拟转让综合体一街之隔为某市体育公园，同时本区域规划某市经开区政务服务中心等入驻。

拟转让综合体临近某大桥，可以同时辐射某城区。

四、拟转让综合体购买价值潜力分析

（一）主要优点

1、拟转让综合体体量适中，外形现代而精致；建成期近，商场各项装备全、设施新，总体规划水平较高；

2、拟转让综合体规划外可用面积较多、除商场主体20000平米可供营运外，另包括商场中庭、顶楼办公用房、户外广场、规划地面停车场等共有约15000平米的规划外可用面积，附加值较高；

3、拟转让综合体地处某市经开区核心地块，周边建设较为成熟、交通便利，周边200米内有居民小区、体育公园，500米内有居民小区，1公里内有居民小区以及学校，1.5公里内规划有地铁站点（已开工建设），考虑到地下及地面车位规划较为充足，适宜引入会员制商超业态（山姆会员店等）；

4、从财务投资角度而言，拟转让综合体较适宜于“买入—抵押—租金偿付利息”模式下的资产扩表型投资。

（二）存在的缺点

1、拟转让综合体建成后不久即爆发新冠疫情，特别是2020年、2021年两次管控，对于包括拟转让综合体在内的某市各商贸综合体均造成了冲击，对于商场的招商运营带来了巨大影响；

2、拟转让综合体前期定位规划不够清晰，和某市其他同类商场没有形成差异，吸引力不够；

3、开发方作为拟转让综合体的持有人，前期在自持运营为主还是销售出清为主的方向选择上不够明确，错失了建成初期打包转让的时机；

4、拟转让综合体作为重资产运营的典型标的，对于潜在购买人的综合要求，资金实力要求较高，形成了交易门槛。

五、拟转让综合体整体转让意向出价和依据

（一）开发方对拟转让综合体的打包出价

（1）开发方至本计划书编写时，未邀请任何第三方机构对拟转让综合体进行评估

（2）开发方报价4亿元（附详细报价列表）；

（3）现金出让；

（4）一次性出让拟转让综合体及所有附属建筑物（含地面、地下、户外、自建办公房等）；

（5）条件合适可以考虑分层出让；

以上价格为开发方报价，实际出价和支付方式以双方议定为准。

（二）出价依据

根据拟转让综合体前期商铺对外销售均价打92折，结合商场可售营运总面积。

六、开发方对外负债及拟转让综合体抵押情况

（一）开发方对外总体负债

（1）总负债：约5000万元；

（2）银行贷款部分：约3000万元；

（二）拟转让综合体抵押情况

开发方使用拟转让综合体部分资产抵押给银行，用于上述银行贷款部分。

联系人丁生：13925129509